業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　第三十條

　　業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主人數(shù)計算的，一人計算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一方米的按一票計算。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。

　　第三十二條

　　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十三條

　　管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：

　　(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、使用方案;

　　(三)共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權(quán)利與義務;

　　(五)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。

　　第四節(jié)

　　第三十四條

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

　　業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

　　業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　第三十六條

　　業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及房屋主管部門的指導與監(jiān)督，房屋主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的培訓。

　　業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

　　(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責;

　　(三)被依法限制人身自由半年以上;

　　(四)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十八條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責;

　　(二)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

　　(三)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權(quán)益;

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。

　　第三十九條

　　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應當責令其在三十日內(nèi)改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　第四十條

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第四十一條

　　業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動。

　　業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四十二條

　　兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

　　業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集。

　　第四章

　　第一節(jié)

　　第43條

　　業(yè)主大會可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　第44條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務。

　　從事物業(yè)服務咨詢、顧問、代理、認證等經(jīng)營活動的機構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向市房屋主管部門備案。

　　第45條

　　本市實行物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務負責人應當由有資質(zhì)的物業(yè)服務項目經(jīng)理擔任。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事相關(guān)專業(yè)服務工作。

　　第46條

　　本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：

　　(一)發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;

　　(三)物業(yè)服務人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;

　　(四)發(fā)生群體性事件;

　　(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;

　　(六)其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

　　第47條

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案，按照有關(guān)規(guī)定向房屋主管部門報送統(tǒng)計報表。

　　第48條

　　市房屋主管部門應當加強對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督檢查，組織開展物業(yè)服務質(zhì)量等級考核，并將考核結(jié)果向社會公布。業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的評價是物業(yè)服務質(zhì)量等級考核的主要依據(jù)。業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的評價辦法，由市房屋主管部門制定。

　　區(qū)房屋主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向公眾提供查詢服務。

　　第二節(jié)

　　第49條

　　物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。合同中的下列內(nèi)容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

　　(一)物業(yè)服務事項;

　　(二)物業(yè)服務質(zhì)量及服務費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項;

　　(四)合同期限;

　　(五)違約責任。

　　第50條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務事項：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護和安全協(xié)防;

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)公共服務事項。

　　第51條

　　普通住宅、經(jīng)濟適用房和廉租房物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行市場調(diào)節(jié)價。確定和調(diào)整物業(yè)服務費、車輛停泊服務費政府指導價時，應當采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。

　　實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

　　第52條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、內(nèi)容、標準和相應的收費項目、標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。

　　第53條

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。

　　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

　　第54條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)資料向區(qū)房屋主管部門備案。

　　第55條

　　業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第56條

　　有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權(quán)債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

　　(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;

　　(二)除第五十五條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;

　　(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

　　第57條

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理退出手續(xù)的同時，履行下列義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;

　　(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員;

　　(三)清退預收、代收的有關(guān)費用;

　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

　　第五章

　　第一節(jié)

　　第58條